文章开篇说个事，近期楼市消息不是非常多嘛。

就昨晚我还看到珠海有银行的房贷利率已经降到全国最低，只有3.6%，另外无锡也宣布最低将至3.8%。

(资料图)

但今天出炉了2月20日的最新LPR，无任何变化，新增贷款不再下降，接下来存量房贷打折还有戏吗？

深圳还传出有可能调整二手房指导价的消息，一时间楼市满天飘满了好消息，那么问题来了，消息背后释放出什么信号？

今年楼市从2月份就开始要反弹了？留给刚需上车的时间是不是不多了，全国究竟有哪些城市开始有异动？

本周我会有一场闭门直播，会好好和大家聊聊近期市场发生的变化。

想准时收到闭门直播链接的，记得扫码添加我的微信，我会私发给你。

正文开始——

前几天妈妈和我说了一个故事。

说她08年的时候来深圳工作的时候，当时有过在深圳买房的想法，当时宝安西乡的房子7000元/㎡，但父亲极力阻止了她。

最后这套当初她想买的房子最高时候涨到了720万，均价超过8万/㎡。

嗯，说这个故事为了什么呢？

源于前天一个粉丝问我一个粗暴又直接的问题，丝毫不带点含蓄的——

现在投资哪里有暴击机会？

以上故事，7000元/㎡到80000元/㎡，这不是暴击是什么？

但，时间的指针转到了2023年，你问我，投资哪里还有暴击的机会，我一时无语。

咋地，2023年你还想找个能暴击的标的？

可能我要先泼一盆冷水了，当前楼市已经很透明了，有暴击机会的，越来越少了。

城市价值太透明了，哪些城市能买哪些不能买，我们在整理的30个价值城市名单中都有了，就在里面挑一挑就好了。

但是，现在暴击的机会，根本不是存在城市里面，而是隐藏在细节的板块里。

对了，如果你想要我们整理的30个价值城市名单，扫码加我微信领取就可。

过去的暴击，到底是为什么？

一般吃过肉的人，会更知道肉的美味。

在楼市享受过暴击，积累过一大笔财富并实现阶级跃升的，他们对楼市赚钱轮深信不疑。

但你想过过去楼市的暴击，是怎么来的吗？

看几组数据：

1、1978年我国城市化率数字是17.9%，2010年上升到49.68%，2020年是63.89%。

是每年大批大批的农民工到城里工作，最后定居，而这些人是需要通过买房定居到城市里的。

所以需求不断攀升，房价也不断攀升。

过去10年城市化率增长15%左右，但下一个10年周期我们还能增长15%左右，到达78%吗？

大概率是不会的。

都知道分数从60分提高到80分还不算难，但你要从80分到95分，这个难度是逐级递增的。

这就意味着，你想从7000到8万的机会，要靠拉长时间来完成。

2、1978-2007年，年均GDP增长率10%，最高的1992年和2007年达到14%，最差也有8%。

中国经济在过去40年时间，高速发展。

经济托底楼市，有钱才能创造需求。

2008年-2019年，我们经济是进入中速发展阶段，前几年增速还有8-10%的区间，随后几年才有所下降。

但现在呢，抛开2020-2022年3年的疫情黑天鹅影响，今年我们的目标也在5.5%上下。

相比高速发展的那几年，已经有所回调了。

3、1949-1990年，40年时间增加了6亿人口，平均每年1500万，2021年新生儿人口1100万，2022年新生儿人口956万。

1960-1980年出生的人口，现在40-60岁，他们刚好享受到经济快速发展的那些年，也基本享受到房价快速上涨的那些年。

我们都知道，买房投资是上家吃下家的游戏，60后买房80后接盘，80后买房得00后接盘，而90后买房，就得10后接盘了。

但现在接盘的人都少了，确定还能再造前辈买房赚钱盆满钵满的神话吗？

是的，以上就是大家常听的人口减少、城市化率进程减缓、经济增速放缓，从而影响房价上涨的3大重点数据。

我就不过多唠叨了。

除此之外，过去的楼市暴击还靠什么？

靠政策，上层要发展哪，哪就必须要起来，房价必须也要跟着涨。

靠着政策的推动，一大笔一大笔资金砸下去，上海浦东、深圳前海、武汉光谷、南京河西、杭州钱江新区等等，才是真正实现了暴击。

靠产业，砸钱高新区，引产业，引人才，提高收入，抬高购买力天花板，拉动房价。

以上这2个，还存在，还有。

而这，就是未来楼市还能暴击的最后机会。

这里插一句题外话，近期真的很多楼市消息和楼市数据，而且基本都是回暖的，不少人会被市场情绪和消息所影响，焦虑情绪开始出现，这时候会容易犯错误。

当前选择城市并不难，核心城市根据需求和预算挑一个就好，但现在微观市场是拼板块的时候。

到底哪些板块有价值，还能继续涨，这才是现在你需要关注的，因为有价值的城市不少，细节到板块更多，具体怎么挑选板块，背后逻辑点是什么，当前哪些城市是值得马上就入手的。

今晚，我有一场闭门直播，盘点和整理了近期有大消息的城市，包括宏观政策走势，和大家详细分析2023年的楼市走向，因为有些话题比较敏感，不便公开，想要听的扫码加我微信，我会私发链接给你。

未来还能暴击吗？

知道暴击的关键要素，不是结束，而是开始。

表面上看，人口增量减少，经济增速放缓，城市化放缓，都不利于房价上涨。

但实际上呢？

再看大家看看数据。

1、跌破1500万出生人口的年份是2019年。

实际上我们是从2019年开始才出现真正的人口下滑，而在此前18年，每年的人口增长都维持在1500-1700万左右。

往后：2020年1202万，2021年1062万，2022年956万。

但考虑正常25-35岁的买房周期，2019年以后要买房的年份基本到2044年以后了。

也就是说，一二线城市的房价进入缓慢上涨周期也去到2044年。

这基本和城市化进程缓慢的时间周期吻合。

也就是说，楼市当然还有空间。

2、近5年时间，大学毕业生越来越多。

2022年大学毕业生有1076万人，并且往后每一年都会有所增加。

至少2023-2027年这5年会达到过往人数的高峰，每年超出1000万的大学毕业生，这些年轻人到一二线城市去工作，会有直接的购买需求。

当然，不排除部分人在一二线城市有房子继承不需要买，但这部分占比真的很小。

每次都有人说大学生不一定会留在大城市，但数据不会说谎，绝大多数毕业生依然会选择北上广深，其次是强二线城市。

而这些城市，每年都在人口净流入，这是欺骗不了人的。

中国人口总量确实减少了，但人口却更加集中了，随着我们国家和家庭在教育上的投入增加，人口数量虽然减少，但质量会提高。

你看看国外的发达国家，早就是人口负增长，高度老龄化，但人家依然是发达国家。

那些出生率很高的国家，比如印度、非洲，依然是发展中国家，多个城市依然贫穷。

所以不要单一认为人口减少就是负面影响，城市必然进程罢了。

如果真要担心，那也只是担心那些不断流失人口的农村和县城，这批城市会逐渐沦为空城。

这就是我经常劝大家要优化资产的原因，买房赚钱这件事很难一蹴而就，很少人说我买一套房子就住一辈子了，你总有换房的需求，这就是优化。

从小房子到大房子，从老房子到新房子，从楼梯房到电梯房，不断优化，才能保证你的房子在市场上永葆流动性。

现在得开始盘手头上的房子所在的城市有没有价值了，如果你想知道自己所在城市的房产价值，可以扫码加我微信，免费给你做个诊断。

如何找到仅存的暴击机会？

要说暴击，我觉得还是不够准确，因为像过去那样几倍几倍大涨的机会很少了。

但跑赢绝大多数投资产品完全没问题，如果你买对了，5-10年翻个倍也不难。

所以以史为鉴的关键，是找到仅存的暴击板块，而不是城市。

在这，结合上面我说的，给大家做个总结吧。

1、大层面一定是人口净流入的城市。

扒一下近10年来人口净流入的城市都有哪些，基本帮你排出一堆深坑。

2、经济增速至少跑赢全国水平。

也直接扒一下近10年GDP增速，以及当年的增速，谁在平均值上边下边，一目了然。

3、有发展空间的板块。

很好理解，有国家级规划、省级规划、市级规划的板块，可以重点关注。

这些个板块能不能发展起来，就取决于我上面说的那2点。

发展中的板块，才有翻倍可能，如果是成熟的区域，就注定上涨空间不大。

比如深圳的罗湖，广州的越秀，太老又没有可开发的用地，很难再突然暴击了。

4、品质高的房子

前面说了，现在楼市是明牌，哪些城市有价值，扒拉扒拉数据也都知道。

接下来是拼细节的时候了，就算你选对了板块，想要大涨，房子品质也不能差。

以前楼市疯狂的时候，选对地段，房子看不看都无所谓。

但现在不行了，同一条马路不一样的产品品质，差价越来越大。

所以现在开始，关注房子品质，关注细节。

最后，谨以此片献给那些还想买房赚大钱的人。

未来赛道越来越窄，机会越来越细分。

未来这行注定和碰运气的人无关，只能提升认知和专业的人有关系。

关于以上，有任何疑问探讨，评论区见。

以上我说的一些资料，其实我们都会有所汇总，包括暴雷开发商名单，各省GDP增长数据，都有资料，想要资料的，可以扫码添加我的微信领取。

-end-

我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动"高价买房"，不吹嘘"稳涨不跌"。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

关注我，买房路上不孤单！

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